The cause and consequence of House Price Momentum

文章来源: Adam M. Guren. The cause and consequence of House Price Momentum, 2014. Doctoral Dissertation. Harvard University.

房价的波动通常存在2-3年的正向序列相关,这一现象被称为冲力(momentum)。例如,如果给予房地产市场一个正向外部冲击,那么房价会持续保持高位即使市场并不存在大量的需求。这是一个有趣但并不新鲜的现象,甚至可以说房价的冲力已成为不争的事实。大量研究对momentum现象从以下方面进行了解释:1)由于损失厌恶,投资者通常对房地产市场信息反应不足;2)售房者对市场条件需要逐渐学习,学习过程所耗费的时间造成了价格调整不及时;3)市场的搜寻摩擦(search friction)导致对收入冲击不敏感。 可是,以上理论却并没有解释这众所周知的现象背后的微观机制。而本文通过引入凹性消费者曲线来用微观机制解释这一宏观市场摩擦的放大效应,将房地产市场和微观机制联系了起来。

本文首先用微观数据证明房地产市场消费的需求曲线是凹性的,这表示当价格高于平均时,房屋销售的概率会大量减少;而当价格低于平均时,市场需求弹性变低。这是一个非常重要的事实,在凹性需求函数的情况下,市场会存在战略互补(strategic complementarity),即卖方的房产挂牌价和别人的挂牌价正相关。

在房地产市场存在摩擦的情况下(例如由于合同限制价格无法自由调整),这时市场的战略互补就会成为这些小小摩擦的放大器。由于战略互补机制是由消费者的需求曲线内生决定,而房地产市场长期存在类似价格调整摩擦,因此两者结合就导致了房价的正向序列相关性(momentum).

这篇论文获得了2014年美国房地产和城市经济学协会(AREUEA-ASSA)年会 Homer Hoyt Doctoral Dissertation Award,代表了在real estate和urban econ这个领域里最新的研究方向(Housing和Micro mechanism的结合)以及最优秀的博士论文所能达到的水平,我相信对于立志学术的大家会有一些借鉴意义。

由于篇幅限制我只描述了这篇文章的基本思路和方法,原文中对于消费者需求曲线凹性的证明以及整个包含homeowner, renter, buyer和seller的搜寻模型的构建和参数设定也非常巧妙,有兴趣可以参看原文。

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