Maisy Wong: Estimating Ethnic Preferences Using Ethnic Housing Quotas in Singapore

作者简介:Maisy Wong是城市经济与房地产领域冉冉升起的新星。她于2008年获MIT经济学博士学位,随后任教于宾大沃顿商学院房地产系。这篇文章应该是她的Job Market Paper.

之所以选择Maisy Wong的这篇文章,原因有二:一是这确实是一篇很有意思的论文。Maisy非常擅长从普通的现象中找到独特的idea,并总有办法找到合适的数据和并不太复杂的方法去检验idea,就像王宁兄说的,“idea为王”;二是相比于许多经济学大师,Maisy等年轻经济学者的写作和思考思路更方便我们模仿学习。

本文指出,新加坡是一个多民族融合(华人,印度人和马来西亚人)的国家,政府为了避免种族隔离而采取了多种措施,本文所关注的住房种族配额制度(Ethnic Quota)就其中的一种。该制度限制了每一种族在每一区域的居民比例,因此也就改变了该地区的房地产交易情况,例如,在华人聚集的地区非华人的卖家就不允许将住宅卖给华人。类似的消除种族隔离的措施在世界许多地区都很常见,但本文的独到之处就在于将新加坡的该政策作为一种自然实验并用房地产交易数据来估计该政策的“扭曲效应”(Distortionary Effect)。

本文建立了一个区位选择模型(Location Choice Model)来测量价格和交易数量的变化以及它们在有配额限制和没有配额限制的居住区的差异。由于华人在新加坡人口比例中占绝大多数,因此作者仅考虑了华人和非华人两个群体。在该框架下,每个种族群体的居民通过享受住房设施和交易来最大化其效用,作者发现配额制度的确会产生扭曲效应。在随后的实证研究部分,作者通过比较有配额限制和无配额限制居住区居民的交易证实了这一推论。结果发现受配额限制和为受配额限制的房屋价格差异在3%-5%之间,而成交量也同样存在显著差异并且这样的差异是长期的。该结论有着很强的政策含义:住房交易的配额限制并不如预期的有效。它除了会产生扭曲效应之外,还会花费很长的时间才能达到消除种族隔离的效果,原因在于住房的区位偏好是无弹性的并且住宅是高度异质的。

特别值得一提的是,本文的数据来源于新加坡的公共房屋(新加坡称之为HDB)二手交易数据,为了将每则交易信息与买卖双方所属的种族群体对应起来,作者手动匹配了500,000个通讯录上的名字和房屋交易记录。在这里除了要对作者的毅力和耐心表示敬意之外,也想要告诉自己,要想做好的研究真的是没有捷径的。Good work takes time.

文章来源:Wong, Maisy. “Estimating Ethnic Preferences Using Ethnic Housing Quotas in Singapore.” The Review of Economic Studies 80.3 (2013): 1178-1214.

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